In beinahe jedem Mietshaus hängt eine Hausordnung aus, die in einigen Fällen sogar Bestandteil des Mietvertrags ist. Doch, wie sieht hier eigentlich die rechtliche Einordnung aus? Dürfen Vermieter "nach Belieben" Vorschriften erlassen?
Warum gibt es überhaupt eine Hausordnung?
Keine über den Mietvertrag hinausgehenden Pflichten
Darf der Vermieter die Hausordnung einfach ändern?
Individuelle Einzelfallentscheidungen
Um ein harmonisches und reibungsloses Zusammenleben mit gegenseitiger Rücksichtnahme zu gewährleisten, soll in Mehrparteienhäusern die sogenannte Hausordnung sorgen. Diese hängt meist im Flur oder Treppenahus gut sichtbar für alle Bewohner aus und wird oft zusammen mit dem Mietvertrag ausgehändigt.
Jeder Mieter habe grundsätzlich das Recht, von anderen Hausbewohnern die Einhaltung der verschriftlichen Regeln zu verlangen, heißt es seitens des Deutschen Mieterbund (DMB).
Die Hausordnung macht üblicherweise Vorschriften zu Ruhezeiten, sowie zur Nutzung, Reinigung und Instandhaltung der gemeinschaftlich genutzten Außenanlagen und Räumlichkeiten wie beispielsweise den Fluren, dem Treppenhaus oder dem Keller. Außerdem kann dort auch vorgegeben werden, wo Fahrräder, Kinderwägen oder motorisierte Fahrzeuge abzustellen sind.
Darüber hinaus dürfen darin auch Regeln zur Schaden- und Unfallverhinderung stehen. Dazu zählen beispielsweise Schließzeiten für die Haus-, Keller- oder Hoftür. Brandschutzbestimmungen dürfen ebenfalls festgelegt werden.
Der DMB stellt online eine Muster-Hausordnung zur Verfügung.
Keine über den Mietvertrag hinausgehenden Pflichten
Ein wichtiger Punkt ist, dass eine Hausordnung dem Mieter keine über den Mietvertrag hinausgehenden Pflichten auferlegen darf. Als Beispiel kann hier die Reinigung des Treppenhauses genommen werden. So darf die Hausordnung zwar regeln, wann welche Mietpartei mit dem Putzdienst an der Reihe ist, jedoch ist es dem Vermieter nicht erlaubt, die Reinigung über einen bloßen Aushang einer Hausordnung in die Verantwortung der Mieter zu legen.
Zur Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Flächen kann der Mieter also nur verpflichtet werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist, beziehungsweise die Hausordnung ausdrücklich Vertragsbestandteil dessen ist. Wird sie jedoch getrennt vom Mietvertrag ausgehändigt oder im Treppenhaus hängt nur ein Exemplar aus, ergeben sich daraus keine eigenständigen Verpflichtungen für die Bewohner.
Darf der Vermieter die Hausordnung einfach ändern?
Ist die Hausordnung Teil des Mitvertrags, darf der Vermieter sie nicht im Alleingang ändern. Nur mit Zustimmung des Mieters ist es erlaubt, Anpassnungen vorzunehmen. Ist sie jedoch kein Bestandteil des Mietvertrags, darf und kann der Vermieter eigenständig neue Regeln aufsetzen und die Hausbewohner in die Pflicht nehmen.
Völlig frei kann der Vermieter dann aber auch nicht agieren. So sind Neuregelungen nur dann rechtswirksam und erlaubt, wenn sie die Mieter zu einem sachgemäßen, pfleglichen Umgang mit der Mietsache verpflichten, oder die Ordnung innerhalb der Hausgemeinschaft erhalten.
Die Reinigung des Treppenhauses oder der winterliche Räum- und Streudienst kann durch den Vermieter nicht eigenständig beschlossen werden.
Auch wenn man mit der Unterzeichnung des Mietvertrags der Hausordnung zugestimmt hat, können dort Regeln enthalten sein, die keine Gültigkeit haben.
Wird in der Hausordnung beispielsweise verboten, den Kinderwagen im Hausflur abzustellen, der Wagen müsste aber andernfalls über mehrere Stockwerke nach oben oder in den Keller transportiert werden, ist diese Vorschrift unwirksam. Auch das Verbot, keinen Besuch nach 22:00 Uhr empfangen zu dürfen, ist nicht rechtens.
Besteht Unsicherheit über die Rechtswirksamkeit gewisser Vorschriften in der Hausordnung, hat man die Möglichkeit, sich an die Rechtsberatung der örtlichen Mietervereine oder einen Fachanwalt zu wenden.
Individuelle Einzelfallentscheidungen
Grundsätzlich werden Gültigkeit oder Ungültigkeit bestimmter Regelungen in Hausordnungen von deutschen Gerichten sehr unterschiedlich beurteilt. Es wird jeder Fall individuell behandelt und entschieden.
Uneinheitlich ist die Rechtsprechung beispielsweise bei der Frage, ob nächtliches Baden und Duschen verboten werden darf.
Quelle: T-Online